dinsdag, 08 maart 2022 15:11

Ik koop een pand dat verhuurd is. Waar moet ik rekening mee houden? Speciaal

Geschreven door
Beoordeel dit item
(0 stemmen)
Ik koop een pand dat verhuurd is. Waar moet ik rekening mee houden? Een huis of appartement dat wordt verhuurd, kan door de eigenaar ten alle tijden worden verkocht. De huurovereenkomst zal evenwel nooit automatisch eindigen bij de verkoop. Als nieuwe eigenaar neem je bij dergelijke aankoop immers ook de huurovereenkomst over. Met andere woorden: je neemt dezelfde rechten maar ook verplichtingen van de vorige eigenaar over. Koop je de woning als investering, dan kan je het lopende huurcontract niet zomaar beëindigen. Wil je het gekochte pand zelf gaan bewonen, dan kan je als nieuwe eigenaar de huurovereenkomst onder bepaalde voorwaarden stopzetten. Een kandidaat-koper informeert zich best op voorhand grondig bij de verkoper. Criterium 1 : looptijd van de huurovereenkomst De looptijd van de huurovereenkomst bepaalt in hoge mate de opzegmogelijkheden die de koper heeft. Wil je als nieuwe eigenaar de woning zelf bewonen dan kan je een huurovereenkomst van 9 jaar op elk ogenblik verbreken, zolang je een opzegtermijn van 6 maanden respecteert. Bij een huurovereenkomst van 3 jaar of minder kan dit niet en moet de nieuwe eigenaar de afgesproken termijn respecteren. Voor je aankoopt, is het sowieso aangewezen de huurovereenkomst na te kijken: het is immers mogelijk dat de vorige eigenaar afstand heeft gedaan van dit recht. Wil je als nieuwe eigenaar grote renovatiewerken uitvoeren, dan mag je de huurovereenkomst pas beëindigen op het einde van elke driejarige periode én met inachtneming van een opzegtermijn van 6 maanden. Deze termijnen gelden alleen voor geregistreerde overeenkomsten. Criterium 2: heeft de huurovereenkomst al dan niet een vaste datum? Vaste datum Een huurovereenkomst met vaste datum wil zeggen dat men de datum van afsluiten met zekerheid kent. Dergelijke vaste datum kan bekomen worden : door de registratie van de huurovereenkomst; door een notariële akte; of vanaf de dag van het overlijden van één van de partijen die de huurovereenkomst ondertekend heeft. In principe dient elke huurovereenkomst geregistreerd te worden. Bijgevolg heeft het merendeel van de overeenkomsten een vaste datum. Een vaste datum die dateert voor de aankoop door de nieuwe eigenaar, garandeert aan de huurder dat zijn rechten en plichten zullen gerespecteerd worden in geval van opzeg. De overeenkomst blijft verder lopen na de verkoop van de woning. De nieuwe eigenaar neemt ook de huurovereenkomst over en krijgt dezelfde rechten en plichten als de vorige eigenaar-verhuurder. Hij moet de wettelijke opzegmogelijkheden en -termijnen naleven. Voor de huurder verandert er in beginsel niets. Geen vaste datum Sommige huurovereenkomsten hebben echter geen vaste datum. In dat geval gelden kortere opzegtermijnen in het nadeel van de huurder. De huurder heeft echter steeds het recht om de huurovereenkomst nog zelf te registreren zolang de nieuwe eigenaar-verhuurder geen opzeg heeft betekend. De huurder woont minstens 6 maanden in de woning en de huurovereenkomst heeft geen vaste datum voor het verlijden van de authentieke akte. De huurder geniet dezelfde bescherming alsof de huurovereenkomst wel geregistreerd was; de nieuwe eigenaar zal de huurovereenkomst enkel kunnen beëindigen, mits het naleven van de regels die van toepassing waren voor de vorige eigenaar. De wetgeving voorziet in het voordeel voor de nieuwe eigenaar-verhuurder evenwel een meer soepele opzegtermijn : deze dient slechts een opzegtermijn van 3 maanden te respecteren, als hij of diens familieleden de woning persoonlijk willen betrekken; als hij grondige verbouwingswerken wil uitvoeren – hij dient niet te wachten tot een driejarige periode is verstreken; of zonder motief, maar met betaling van een vergoeding. De huurder woont minder dan 6 maanden in de woning en de huurovereenkomst heeft geen vaste datum bij het verlijden van de authentieke akte. De koper kan de huurder onmiddellijk uit het pand zetten na het verlijden van de authentieke akte. De huurder dringt bijgevolg best aan op een schriftelijke huurovereenkomst en het bewijs dat de huurovereenkomst geregistreerd is. Een geschonken verhuurd pand Ook diegene die eigenaar wordt van een geschonken pand, moet de lopende huurovereenkomst naleven. Indien de nieuwe eigenaar een conformiteitsattest en een 9-jarige huurovereenkomst kan voorleggen komt hij in aanmerking voor verlaagde schenkingsrechten. Dit geldt ook wanneer de nieuwe eigenaar renovatiewerken laat uitvoeren voor een bedrag van minstens 10.000 euro. Hoe zit het met de plaatsbeschrijving ? Een plaatsbeschrijving beschrijft in welke staat een woning werd overgedragen en welke voorwerpen van de verhuurder mee verhuurd worden. Een kandidaat-koper vraagt deze best op voorhand op. Is er geen plaatsbeschrijving voorhanden, dan neemt de koper een risico. En de huurwaarborg? Bij de verkoop moet de waarborg worden overgedragen. Op het moment dat de huurder de woning verlaat, zal hij zich tot de nieuwe eigenaar richten voor vrijgave. Ten slotte nog dit : het is aangewezen, maar niet wettelijk verplicht, de huurder te verwittigen dat het pand te koop wordt gezet. De bezoekmomenten moeten worden vastgelegd wanneer ze niet in de huurovereenkomst worden opgenomen en na het verlijden van de authentieke akte zal de huurder de huurgelden aan de nieuwe eigenaar moeten overmaken. Het is best dat de huurder daar tijdig van op de hoogte is.
Lees 205 keer Laatst aangepast op dinsdag, 08 maart 2022 15:17

Laat een reactie achter

Zorg ervoor dat u de verplichte (*) velden invult waar dit is aangegeven. HTML code is niet toegestaan.